L'achat ou la vente d'un bien immobilier est une opération importante qui nécessite une compréhension précise des différents éléments qui influencent son prix. Parmi ces éléments, la surface est un critère clé. Cependant, il existe deux notions distinctes : la surface habitable et la SHON (Surface Hors Œuvre Nette). Ces deux surfaces ne correspondent pas toujours, et leur distinction est cruciale pour une estimation juste et précise. L'article qui suit vise à clarifier ces concepts et leurs implications concrètes pour l'acheteur et le vendeur.
Surface habitable : la surface réellement utilisable
La surface habitable représente la surface réellement utilisable d'un bien immobilier. Elle est définie par la loi Carrez pour les appartements et se calcule selon des critères précis. La surface habitable se focalise sur les espaces effectivement habitables, à l'exclusion des parties communes, des balcons, des terrasses, etc.
Définition légale et critères de calcul de la surface habitable
La loi Carrez définit la surface habitable comme la surface de plancher d'une habitation, déduite des surfaces comprises dans la hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre. La surface habitable est mesurée à l'aide de la méthode d'arpentage géométrique, en excluant les balcons, les terrasses et les loggias. En d'autres termes, la surface habitable correspond à la superficie des pièces principales et annexes du logement, mesurée au sol.
Eléments inclus dans la surface habitable
- Pièces principales : salon, salle à manger, chambres, cuisine
- Pièces annexes : salle de bain, WC, dressing, buanderie, bibliothèque
Eléments exclus de la surface habitable
- Balcons, terrasses, loggias
- Garages, caves, combles non aménagés
- Parties communes de l'immeuble (hall d'entrée, ascenseur, etc.)
- Espaces extérieurs non clos
Exemples concrets de surface habitable
Prenons l'exemple d'un appartement de 85 m² de surface habitable à Paris. Cet appartement comprendra toutes les pièces principales et annexes, mais il ne comprendra pas le balcon de 10 m² ni le garage de 15 m². La surface habitable reste donc de 85 m², tandis que la surface totale du bien, incluant le balcon et le garage, serait de 110 m².
De même, une maison individuelle de 120 m² de surface habitable à Lyon ne comprendra pas les terrasses de 20 m² ni la véranda non chauffée de 15 m². La surface habitable reste de 120 m², tandis que la surface totale du bien est de 155 m².
SHON (surface hors œuvre nette) : la surface construite totale
La SHON est une surface qui représente l'ensemble des surfaces construites d'un bâtiment, y compris les murs, les planchers et les cloisons. Elle est utilisée pour le calcul des taxes foncières, des taxes d'aménagement et la régulation de l'urbanisme. Le SHON prend en compte l'ensemble de la surface construite, incluant les murs, les planchers, les balcons, les terrasses, etc.
Définition légale et critères de calcul du SHON
La SHON est définie par la législation en vigueur et se calcule en mesurant les surfaces hors œuvre, c'est-à-dire les surfaces brutes, sans déduire les épaisseurs des murs, des cloisons et des planchers. Elle comprend les surfaces intérieures et les surfaces extérieures du bâtiment. Le SHON correspond donc à la superficie totale du bâtiment, y compris les surfaces non habitables.
Eléments inclus dans le SHON
- Murs intérieurs et extérieurs
- Planchers, plafonds et cloisons
- Escaliers, cages d'escaliers
- Balcons, terrasses, loggias
Eléments exclus du SHON
- Terres non bâties
- Espaces extérieurs non clos
- Dépendances non attenantes au bâtiment principal
Exemples concrets de SHON
Reprenons l'exemple de l'appartement de 85 m² de surface habitable à Paris. Son SHON peut être de 100 m² car il inclut les surfaces des murs, des planchers et des balcons. La SHON inclut donc la surface habitable et les surfaces non habitables, comme le balcon.
Une maison de 120 m² de surface habitable à Lyon peut avoir un SHON de 140 m² car elle inclut les surfaces des murs, des planchers, des terrasses et des dépendances attenantes au bâtiment principal. La SHON prend en compte toutes les surfaces construites, y compris les dépendances et les éléments extérieurs.
Différences clés entre la surface habitable et le SHON
La surface habitable et le SHON sont des surfaces distinctes qui ne correspondent pas toujours. La surface habitable se concentre sur la surface réellement utilisable du logement, tandis que le SHON représente la surface construite totale du bâtiment. Cette différence est importante car elle influence l'estimation immobilière, le calcul des taxes et la régulation de l'urbanisme.
Tableau récapitulatif des différences entre la surface habitable et le SHON
| Critère | Surface habitable | SHON |
|---|---|---|
| Définition | Surface réellement utilisable du logement | Surface construite totale du bâtiment |
| Eléments inclus | Pièces principales, pièces annexes | Murs, planchers, cloisons, balcons, terrasses, loggias, dépendances attenantes |
| Eléments exclus | Balcons, terrasses, garages, caves, parties communes, dépendances non attenantes | Terres non bâties, espaces extérieurs non clos |
Explication des différences entre la surface habitable et le SHON
La différence entre la surface habitable et le SHON provient du fait que la surface habitable ne prend en compte que les surfaces effectivement utilisables et habitables, tandis que le SHON englobe toutes les surfaces construites, y compris les murs, les planchers, les balcons, les terrasses et les dépendances attenantes. Par conséquent, le SHON sera toujours supérieur à la surface habitable, sauf dans les cas où il n'y a pas de balcons, de terrasses, de garages ou de dépendances attenantes au bâtiment principal.
Importance des différences pour l'estimation immobilière
La distinction entre la surface habitable et le SHON est essentielle pour l'estimation immobilière. En effet, le prix au m² est généralement calculé en fonction de la surface habitable, tandis que le SHON est utilisé pour le calcul des taxes foncières, des taxes d'aménagement et la régulation de l'urbanisme. Si vous achetez un bien immobilier, il est important de connaître les deux surfaces pour estimer le prix de vente, le montant des taxes à payer et le potentiel de rénovation ou d'agrandissement.
Cas particuliers de surface habitable et SHON
Dans certains cas, la surface habitable et le SHON peuvent se confondre. C'est le cas des appartements qui n'ont pas de balcons, de terrasses, de garages ou de dépendances attenantes au bâtiment principal. Cependant, il est important de vérifier la législation en vigueur et de consulter un professionnel pour s'assurer de la conformité de la surface habitable et du SHON.
Implications de la surface habitable et du SHON pour l'estimation immobilière
La surface habitable et le SHON ont des implications importantes pour l'estimation immobilière et l'achat/vente d'un bien.
Utilité de la surface habitable pour l'estimation immobilière
La surface habitable est utilisée pour le prix au m² et l'évaluation du bien. Le prix au m² est un indicateur important pour déterminer le prix de vente d'un bien immobilier. Il est calculé en divisant le prix de vente par la surface habitable. Un prix au m² plus élevé peut indiquer un bien situé dans un quartier recherché, avec des finitions de qualité ou des équipements supplémentaires.
Utilité du SHON pour l'estimation immobilière
Le SHON est utilisé pour le calcul des taxes, la régulation de l'urbanisme, etc. Il est important de connaître le SHON d'un bien immobilier pour calculer les taxes foncières et d'aménagement, ainsi que pour déterminer le potentiel de rénovation ou d'agrandissement. La SHON permet de déterminer la surface totale du bien, y compris les espaces non habitables, ce qui peut influencer les projets d'aménagement.
Importance de la distinction entre la surface habitable et le SHON pour une estimation immobilière précise
Il est essentiel de distinguer la surface habitable et le SHON pour une estimation juste et précise. En effet, si l'on se base uniquement sur la surface habitable, on ne prend pas en compte les surfaces supplémentaires, comme les balcons, les terrasses ou les garages, qui peuvent influer sur le prix de vente et le calcul des taxes. La distinction entre ces deux surfaces est donc cruciale pour une estimation immobilière objective et un prix de vente juste.
Recommandations pour les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers
- Demander un certificat de surface habitable (loi Carrez) pour les appartements : Ce certificat est obligatoire pour les appartements et garantit la conformité de la surface habitable avec la législation.
- Vérifier le SHON du bien immobilier auprès du service d'urbanisme de la commune : Le service d'urbanisme de la commune peut vous fournir des informations précises sur le SHON du bien immobilier.
- Comparer les prix au m² de biens similaires en tenant compte de la surface habitable et du SHON : La comparaison de biens similaires, en prenant en compte la surface habitable et le SHON, vous permettra de déterminer un prix de vente juste et de négocier en connaissance de cause.
- Consulter un professionnel de l'immobilier pour une estimation précise et objective : Un professionnel de l'immobilier peut vous fournir une estimation précise du bien immobilier en prenant en compte la surface habitable, le SHON et les autres critères pertinents.
En conclusion, la surface habitable et le SHON sont des notions distinctes qui ont des implications importantes pour l'estimation immobilière. Il est crucial de bien comprendre les différences entre ces deux surfaces pour prendre des décisions éclairées lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier. Il est également important de se familiariser avec la législation en vigueur et de consulter un professionnel pour une estimation précise et objective.